房屋所有权变动后的合同效力及优先购买权相关规定

更新时间：2022-01-12 18:07:43

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合同法中租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。下面公司宝小编带大家了解一下房屋所有权变动后的合同效力及房屋优先购买权相关内容。

房屋所有权变动后的合同效力,房屋优先购买权

一、合同中所有权变动后的合同效力

该条规定了“买卖不破租赁”的原则。这一原则的效力，体现在买受人所取得的对租赁物的所有权，受到承租人对该租赁物的用益权的抗辩，承租人对租赁物的用益权不受买卖行为效力的影响。

租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个断的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。

二、房屋的优先购买权

对承租人优先购买权的行使期间，本条没有作出明确规定:最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不子支持。

此外，第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:

(1) 房屋共有人行使优先购买权的;

(2) 出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(3) 出租人质行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【以案说法】张某有一套商品房，将其租给钱某，租期一年。在租赁合同未到期前，张某因资金问题，欲转让该套商品房，张某好友马某得知后，愿意出价100万购买该套房子，一次性全款付清，张某表示同意。后钱某得知，也表示愿意以100万购买该房屋，但分期付款。但是张某认为其与马某是好友，不愿伤及感情，还是将房子以100万的价钱卖给了马某。钱某得知后，认为张某侵犯了其优先购买权。在本案中钱某作为房租的承租人，在同等条件下，钱某对该房屋有优先购买权但是马某是一次性付款，钱某是分期付款，因此对张某来说，马某出具的条件比钱某要优越，在此情况下，钱某没有优先购买权。

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